L’articolo 1117, numero 2, del Codice civile stabilisce che, se non risulta il contrario dal titolo, rientrano nella proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio anche le aree destinate a parcheggio.
La turnazione dei posti auto
Nell’ambito delle sue attribuzioni decisionali l’assemblea, a maggioranza dei condòmini, può legittimamente assumere la delibera con cui, in considerazione dell’insufficienza dei posti auto rispetto al numero delle vetture possedute da ciascun condomino, viene approvata la creazione di posti auto supplementari in un’area cortilizia comune con assegnazione turnaria annuale, sulla base di un sorteggio, in cambio del pagamento di un corrispettivo mensile (Cassazione 22 maggio 2023, numero 14019).
In tal caso infatti l’assemblea esercita correttamente il suo potere di regolamentazione dell’uso della cosa comune e la delibera mantiene un valore solo organizzativo delle modalità d’uso delle cose comuni, senza menomare i diritti dei condòmini di godere e disporre delle stesse, come succede invece quando, senza l’unanimità, viene violato il principio del pari godimento tra tutti i condòmini stabilito dall’articolo 1102 del Codice civile – che vieta di riconoscere, a favore di alcuni soltanto, il diritto di effettuare un determinato uso del bene – riservando l’utilizzo di parcheggi solo ai proprietari delle unità abitative ed escludendo quelli delle unità commerciali (Cassazione 21 marzo 2022, numero 9069).
Lo stato di necessità di alcuni condòmini
Possono però verificarsi casi specifici in cui alla mera comodità di usare i parcheggi condominiali si aggiunge una particolare situazione di necessità collegata allo stato di salute di determinati condòmini, che l’assemblea deve tenere in considerazione. E sono già note alcune applicazioni delle norme a questi casi.
Una lettura costituzionalmente orientata dell’articolo 1102 è stata effettuata dal Tribunale di Verbania con la sentenza 2 dicembre 2020, numero 513, che ha dichiarato nulla la delibera assembleare che ha rigettato la richiesta di un condomino portatore di handicap, afflitto da capacità di deambulazione sensibilmente ridotta, di essere autorizzato a parcheggiare il più vicino possibile all’ingresso condominiale, rilevando che si tratta di una richiesta preminente rispetto all’interesse degli altri condòmini, che invece non hanno difficoltà analoghe e che possono comunque continuare ad usare gli altri stalli di cui il condominio è dotato, oltre al parcheggio pubblico.
L’assegnazione di un posto auto riservato
Il Tribunale di Roma con la sentenza 27 febbraio 2022, numero 12021, ha respinto l’impugnazione contro una delibera con cui l’assemblea aveva accettato la richiesta di una condomina di poter usufruire di uno stallo riservato per il parcheggio della sua autovettura in prossimità del portone d’ingresso alla propria abitazione in considerazione della grave disabilità di un familiare convivente.
Si trattava in concreto dell’assegnazione di un posto auto riservato, tra quelli esistenti all’interno dell’area condominiale destinata a parcheggio, ad un portatore di handicap, che il Tribunale di Roma ha giudicato legittima, osservando che gli stalli esistenti bastavano per assicurare la sosta di tutti i veicoli di proprietà dei condòmini e che si trattava di un utilizzo, da parte di ciascun condomino, dell’area adibita a sosta delle vetture consentito dall’articolo 1102 senza alcuna necessità di modificare la destinazione naturale del bene.
Inoltre il Tribunale ha affermato che i rapporti condominiali devono essere informati al principio di solidarietà (e di rispetto di regole elementari di comportamento) che richiede un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione e che infine la fattispecie e l’articolo 1102 devono essere armonizzati con i principi derivanti dalla normativa antidiscriminatoria introdotta dalla Legge 67/2006 e dalla Convenzione Onu sui Diritti delle Persone con disabilità, oltre che con gli articoli 32, 2, 3 e 42, comma 2, della Costituzione.